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澳洲房产投资市场上,近期有着“谈墨尔本市中心公寓色变”的现象。

澳房汇专栏:墨尔本公寓真的那么差吗?

发布时间: 2016-11-30 10:08   作者: 澳房汇

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作者:Jay Huang   来源:澳房汇(微信ID:Domain_Chinese)

 

诚然,市场上的确有很多比墨尔本公寓更值得投资的产品可以选择。但是,墨尔本的公寓也并非一无是处。因为市场最终会给产品开出一个检测单,墨尔本CBD公寓价格也没有腰斩的迹象。所以,存在的价格,也算是合理的。常常“脑洞大开”的Jay带着辩证的思想,谈谈这个敏感话题,希望能带给投资者一些有益的启发。

 

哀鸿遍野的墨尔本公寓

笔者最近的微信朋友圈,特别是讨论房产的小群里,经常能看到这样的言论和观点:墨尔本和布里斯班的公寓供过于求,而且随着海外贷款的收紧,很多之前买楼花的中国投资者最后无法完成交易,违约率预计会上升,澳洲税务局在转公寓楼花的税务认定和处理上又补了一刀,确定转让过一次之后,即使是新楼,在税务上也看作是旧楼,言下之意就是这样的公寓只能由澳洲本地人来接盘,而大众公认的观点是澳洲本地人传统上不喜欢公寓,所以大家对于公寓市场的看法是一片哀鸿,买了的觉得是烫手山芋,能转出去的尽量转出去,哪怕是亏一点钱,甚至笔者还看到有人愿意免费转让,只要下家愿意接盘,卖家白送10%的定金。

 

众所周知,公寓,特别是海外的公寓,一向不是笔者的心头好,因为它缺少房产增值的发动机--土地。但同时笔者也觉得很多东西并不是固定不变的,就像道家的阴阳理论,盈满则亏,亏极则盈,好和坏并不是绝对的,有时候会互相转换。做投资最重要的一点是独立思考,而不是人云亦云。

 

自住和投资的区别

在为公寓正名之前,笔者想先谈谈自住房和投资房的区别。笔者觉得两者之间就好比是找老婆和找员工之间的区别。找老婆,长相,收入,学历,背景等等说重要也重要,说不重要也不重要,最重要的一点是要自己喜欢,哪怕世界上所有人都说她不好,我自己觉得好就够了,就像穿鞋一样,舒不舒服自己最清楚。这就像是自住房,以后绝大多数时间你都要和它相处,这是你生活和休息的港湾,所以自己喜欢舒服是第一要素,至于面积大不大,地段好不好,有没有升值空间,别人怎么说这些因素是需要考虑,但是都不能超过自己喜欢这个因素。买自住房是要讲情怀,讲理想的。

但是投资房不一样,买投资房就像找员工一样,主观上你可以不喜欢这个员工,但是客观上只要他工作效率高,劳动产出多,人工还便宜,即使大家都说他不好,我也不喜欢他,但那又怎么样?只要既定的指标,比如像KPI都满足,能为公司带来更大效益,他就是一个好员工。这就像投资房一样,只要它空置率低,租金高,买价低,日常维护费用少,未来升值空间大,它就是一个好的投资房,哪怕我看见它就想吐。买投资房是要讲客观,讲实质利益的。

 

或许没有那么糟糕
 
那么我们回到墨尔本公寓这个问题上来,为什么笔者觉得从投资角度来看,墨尔本公寓其实也没那么糟糕呢?主要是以下几点:
 

第一,消费者偏好:虽然很多主流经济学家和地产专家极力辩解,但是不可否认,海外投资,特别是来自中国的投资,的的确确是澳洲楼市目前这么疯狂的一个极其重要的因素。

据笔者了解,最近几年很多大型的银行在它们的楼市价格预测分析模型中都已经纷纷加上了中国投资者这个变量。我们知道,银行作为楼市的主要贷款方,在给楼市做估价的时候,必然是秉持着谨慎保守的态度,而不会像地产中介一样,持更乐观的态度。现在它都加上这个变量,就说明这个变量确实是占很重要的地位。再加上政府出台了一系列限制海外投资澳洲房地产的政策来打击海外投资者,这也应该是经过详细调查和数据分析之后作出的决策,而不是拍拍脑袋想出来的。所以海外投资炒高澳洲楼市绝对不是空穴来风。

按照现有政策,海外投资者的投资范围被限制在新房,所以那些本来可以流向二手房的资金绝大部分会冲到新房这个池子里去,提高新房的水位,包括新房中的主力军--公寓。中国人,包括很多香港和东南亚地区的投资者,他们传统的投资理念就是买公寓,而且就是偏好好地段,特别是大城市的市中心,这种和本地投资者投资理念的差异以及占权重比例越来越大的海外资金,为大城市,像悉尼和墨尔本,特别是市中心的公寓价格带来了厚厚的防护垫。

另外一个观察到的现象是本地银行基于对本地市场和本地投资者偏好的理解,对高涨的公寓价格表示担心,纷纷拒绝发放公寓,特别是市中心公寓的贷款,因为怕价格崩盘。但是另一边,海外银行,比如像新加坡的银行却乐意接过这一棒,虽然贷款成本不低,但是至少证明在他们眼里,公寓还是有可取之处的。

 

第二,人类生活方式的改变:我们要以发展的眼光看世界,而不能以过去的经验和常规来看待新问题,否则就容易犯下刻舟求剑的错误。过去澳洲人理想中的澳洲梦是指一家人在郊区有个小别墅,周末的时候男主人在前院修修花花草草,女主人带着孩子和狗在后院奔跑玩耍,烧烧BBQ,有些人甚至还在后院挖个游泳池。但是最近十几年,随着海外移民大量涌入,特别是主要流入大城市,使得土地资源变得越来越稀缺,我们看到的一个现象就是大城市的别墅所附带的土地变得越来越小,过去比较常见的800-900平米现在已经是超大地块,300-400平米地块的别墅变得越来越普遍,可以推想一下,未来随着人口的持续涌入,别墅的地块毫无疑问会变得越来越小,最后的结果就是公寓取代别墅成为房产的主流。

此外现代人生活和工作节奏加快以及娱乐方式的改变(比如原来的娱乐方式是看电视,聊天,郊游,现在慢慢转向玩电脑,玩手机),导致现代人变的越来越懒,脑子越来越发达,而四肢越来越笨拙。他们追求简单和便捷,不再愿意花时间和体力在修建草坪,维护室内建筑这类事情上,而更喜欢住进省心省力的公寓,把这些工作通过body corporate的方式分包出去。

这种改变在城市演化史是有先例的,世界上最发达的城市,比如像纽约,伦敦,东京,都是经历过大别墅到小别墅再到公寓为主的变化过程。一些全球二线城市,像加拿大的多伦多的发展路径也基本一致,所以可以想象未来澳洲,悉尼和墨尔本也会是率先走这条路的城市。


历史数据和未来创新

除了上面两点,我们再来看看历史和未来,他们分别构成我论据的第三和第四点。

别墅和公寓的价格缺口:目前墨尔本别墅和公寓价格的差距缺口是墨尔本房地产历史上第一次那么大:我们来看下面这张图,此图来源于澳洲房地产协会,表现的是最近十年墨尔本别墅和公寓房价走势图。

 

 

从图中我们可以看到墨尔本房产曲折向上的大趋势, 2006年到2008年一波大涨之后,因为全球经济危机,2008年下半年出现一波大的回调,之后2009年因为全球央行大放水,房价又出现了一波飚升,直到2011年下旬,房价出现一波急跌,之后又反弹,盘整了2年左右,从2013年中旬重新启动了一波大牛市,在2015年下半年到2016年上半年出现一波回调之后,在2016年中旬开始又重拾升势。在这个趋势中,别墅和公寓的价格走势是基本相同的,也是从2013年中旬开始走牛,但是与别墅项目相比,公寓项目的涨幅显得寡味很多,没有涨的那么疯狂,而是平缓的温和上涨,两者的差距越拉越大。

差距这么大说明要么别墅项目泡沫太大,目前严重被高估,要么公寓项目被大众抛售,目前处于低估状态。笔者个人认为两种因素可能同时存在。如果是这样的话,那么现在有可能是购入公寓的好时机,毕竟低价买入才是王道,未来合理的走势应该是两者慢慢回归到之前的合理差距区间。

 

最后,第四点,是关于未来和科技的。笔者一直觉得科技改变世界,科技改变生活,谁能够尽早地嗅到科技发展的方向,并且能够有所作为的话,那么就像是一只站在风口上的猪一样,随时都能飞得很高。这里面科技不仅仅指的是我们传统观念中的科学技术,还包括商业模式,商业思维的创新。Airbnb和Uber就是这种模式和思维创新的典型代表,就像Uber干掉了出租车一样,Airbnb未来也一定会干掉酒店,特别是面对普通用户的低档酒店。

那么作为支撑Airbnb新模式的公寓,未来应该会有很好的前途,特别是那种位于大城市,地理位置好(比如市中心),房间数量偏少(比如studio,1个房间)的会比较受欢迎,因为它们对应的客户群体是那种需要体验城市生活但是预算又不高的单身旅游者和要求交通便利,靠近主要商业区,便于他们办事的短期出差者。至于像一家好几口的多人旅行团或者职位比较高的出差者,一般他们都会选择旅店,这也会为墨尔本的公寓,特别是市中心的公寓提供支撑。

 

后记:再好的产品,它都有一个价格上限,再差的产品,它也有一个价格下限。墨尔本公寓就在中间。盲目吹捧它是不对的,市场已经给出了答案,很长一段时间内,墨尔本CBD公寓的价格停滞不前。相反,一味打压它也是不对的,同样也是市场给的答案,30多万的公寓,不会以20多万的价格成交。怎么发掘房产投资的优点,怎么回避房产投资的陷阱,都是需要不断学习的。

关键词阅读: 公寓市场   

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