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本文从食物链思维、信托思维、财富自由角度论述房地产投资的动机。笔者建议,投资者按照自己的策略和节奏做投资,构建适合自己的资产组合。

浅谈房地产投资的几种思维方式

发布时间: 2018-07-04 17:28   作者: 澳房汇

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 孔子说“民不患寡而患不均”,意思是人从来不担心分的少,而是担心分配的不均匀。心理学上也有一句非常经典的话表达了相似的意思:“我们都希望朋友过得好,但并不希望他们过得比自己好”。作为人性的弱点,攀比心理似乎是刻在我们身上与生俱来的东西,我们从小到大,有意还是无意,或许都有过不自觉的和人比较的经历,大到比事业,比财产,比配偶,比孩子,小到比衣服,比包包,比鞋子,攀比无所不在。随着竞争越来越激烈,人与人之间的互通互联越来越便捷和透明,攀比心理也变得越来越严重,人也变得越来越焦虑。你焦虑的不是你没钱,而是焦虑你同事,你朋友,你邻居,你校友,你朋友过的比你好。在早就摆脱了物资匮乏的年代,攀比心理是现代人不快乐的最主要根源。

回到房地产投资这个话题上来,房地产目前已经衍化成衡量一个人身份地位的重要标志,特别是在华人社会圈。结果是似乎很多人都在房地产投资上搞军备竞赛,你买两室的,我买三室的,你买一套,我买两套,你买别墅,我买豪宅,至于是不是真的有需求,并不在我的考虑范围之内,有些人甚至不考虑自己的实际负担能力,有条件要上,没有条件创造条件也要上。这类决策的背后除了正常的房地产投资外,攀比心理有时候占了很大比重。

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笔者的观点和建议是:

  • 房地产作为一种相对稳定的投资品在个人或者家庭资产组合中是一定要配置的,但是配多少,配什么要根据自己的实际需求和实际负担能力来决策。具体来说,首先需要明确你的财务目标,然后围绕这个财务目标再有的放矢地进行配置;
  • 学会独立思考,保持冷静;
  • 远离热爱攀比的人,她们中的很多人并非坏人,只是虚荣心比较强烈,她们习惯性地要在精神上折服你,碾压你,然后在比较中得到极大的心理优越感;
  • 按照自己的策略和节奏做投资,尽量避免周围人的影响,不急不缓地构建适合自己的资产组合。

 

食物链思维

现代社会的运行模式和亚马逊热带雨林的生物生态其实并没有什么太大的本质区别。和亚马逊的生物链一样,我们也可以把现代社会看成是一条巨大的食物链,而我们每一个人则是处在这条巨大食物链上的某一个节点。基本上,我们不可能处在食物链的最高端,同样也不太可能处于最底端,我们总是能找到比自己高几个等级和差几个等级的人群。合作和斗争是食物链运行的两大基本主题。

如果你能想通这个原理的话,那么房地产投资将会变成一个非常轻松并且有趣的生态。比如我想居住在Toorak(墨尔本的顶级豪宅区),但是我又负担不起那里的高房价,怎么办?很简单,我租住在Toorak,然后跑去我能负担的起的区域买房,然后租给想住在那个区域但是又负担不起那个区域房价的人。这个行为的逻辑就是:在Toorak,我处于劣势,属于下层食物链,被他们捕食,那么我与其在那里费劲心思与我的上家纠缠较劲,还不如放平心态,去我能负担的起的区域做上家,然后捕食那里的下家,用捕食下家的供养来供养我的上家。大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米,大家都能生存,大和小各有各的生态,各有各的玩法,小鱼没有必要去跟大鱼斗。以此类推,被我捕食的下家,同样也可以找到他能够做上家的区域去捕食他的下家,而我的上家如果想去更好的区域,那么他同样也会被那里的上家捕食。

讲到这里,聪明的读者就能看出来这里有一个最关键的要点,那就是你必须要进入房地产市场,拥有房产是具备成为上家机会的必要条件。如果没有房产,那么你就只能成为苦哈哈的被捕食的下家。

接下来的一个问题是,在房价高企的今天,作为工薪阶级,我还有机会成为上家吗?答案是肯定的。我们不要把眼光仅仅局限在自己所在的城市: 买不起好区,总能买的起坏区吧?买不起悉尼墨尔本,总能买的起悉尼墨尔本的乡下吧?买不起新州和维州,总能买的起南澳和塔州吧?买不起澳洲的,总能买的起其他房价低廉国家的吧?

巨无霸企业固然可以横扫天下,所向披靡,小而美企业同样也能活得有滋有味,游刃有余,但是最重要的一点是你必须要有成为上家机会的房产。

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信托思维

信托这个概念起源于富人想要保护他们财产的需求。富人用信托这个商业结构将资产的所有权和收益权分离,由信托持有资产的所有权,实际控制人控制信托,受益者享有资产的收益权这样的两权分立的方式达到目的。笔者总结一下,信托的本质就是“控制,享有但不拥有”。

最近越来越流行的rentvestor就是信托思维应用在房地产投资上的最好案例。

Rentvestor的具体做法就是在我有需求,有意愿但是负担不起的地方租房住,然后跑去我能负担的起的地方买房投资,接下来,就像上面讲的食物链思维,用下家的供养来支付我的房租支出。

信托思维的最大障碍是中国人传统观念中关于家的理解。在中国传统观念中,租来的房子不能称为家,只有自己买下来的房子才是家,哪怕还有银行贷款。不过,如果我们从经济学角度出发,中国传统的这种家的理念其实并不是资源配置的最佳方法。

还是用上面的例子,我想要在Toorak安家。为什么要选择那里?是因为那里地理位置优越,环境优美,邻居素质高,学校排名好,传统富人区。那里的房子大概值250万,如果买的话,首付加税费等其他费用大概需要60万,银行贷款200万,按贷款利率4%算,每月还贷大概7,000元。对于一个工薪阶级来说,这个房子一买,房贷加日常费用就基本月光了,一辈子也基本就被套在上面了。那么如果我选择租的话,根据CoreLogic RP Data的数据,Toorak的平均租金大概是1,262.5/周, 我们就算5,500元/月。但是租的话,我手里就会多出来60万流动资金,然后我跑去乡下或者塔州租金回报率高的地方全款买房,假设租金回报率达到8%,每月我就可以从我的下家那里收到大概4,000元的租金收入,减去Toorak的房租,每月净房租支出才1,500元,比还贷少出5,500元,然后我还可以把这个多出来的5,500元继续做投资,提高资金的使用效率。从经济学角度出发,租完胜买。

由于澳洲没有户口的概念,从来都是租售同权,租房同样可以得到我在Toorak安家想要的那些好处,租约就类似于我用信托的方式在租赁期间取得了房产的控制权和享用权。而多出来的每月5,500元以及通过它投资所取得的投资收益就是我为了满足中国传统观念的“家心理”而支付的价格。至于这个价格值不值,那就见仁见智了。

 

实现财富自由很难吗?

实现财富自由是很多人的梦想,而大多数人都觉得这个目标很遥远,实现起来很困难,但事实并非如此。现实中我们往往会被一些高大上的概念所镇住,而没有仔细思考它的本质。先说结论,实现财富自由没有我们想象的那么困难,绝大多数人在工作15年左右就可以达成这个目标,也就是说一个大学毕业生22岁出来工作,在他40岁之前应该可以完成财富自由。 这个结论够震撼吧?别急,以下听我慢慢推导。

我们根据第一性原理,首先来看一下什么叫做财富自由?财富自由就是指一个人所取得的被动性收入足以支付他的日常支出。那一个人的日常支出有哪些呢?一般来讲,衣食住行构成了人最基本的日常开支,除此之外,还包括一些非经常性消费支出,比如每年渡个假,纪念日给对方买个礼物,平时外出请个客,吃个饭等等。以下是按照一个人的消费标准来估算的开支:

  • 住:区域不一样,价格也不一样,笔者用自己比较喜欢的悉尼的Newtown来举例,Newtown的一个Unit的租金大概在3,000/月,这个价格在悉尼属于中等到中等偏上的水准;
  • 吃:如果是自己买菜做饭的话,宽裕点算500/月;
  • 行:坐公共交通也好,自己开车也好,500/月应该够了;
  • 其他:保险,添置衣服等等,500/月

 

所以经常性开支在悉尼大概在4,500/月左右,再加上一些非经常性消费支出,估计大概5,000/月应该够了。也就是说,如果一个人的被动性收入能够超过5,000/月,那么他在悉尼就可以实现财富自由。

接下来我们来看一下被动性收入,被动性收入指的是你不需要付出劳动力,仅凭借资产就能取得的收入,比如利息,房租,专利权等等。用大白话讲,就是躺着就能挣着的钱,在这里我们假设只有房租收入。

所以现在要解决的问题就变成了如果我需要5,000/月的被动性收入,那么我需要多少本金或者资产呢?答案是如果你把钱投到那些租金回报率高的新州/维州乡下,或者塔州的话,按照8%的租金回报率,大概需要80万左右的资产就够了。回到开头的问题,一个大学生工作15年,假设他每年能够存够6万,那么在他37岁那年就能完成任务。当然在实际生活中,我们还要考虑税收的问题,那就再放宽3年,如果一切顺利的话,40岁之前实现财富自由是一个可以达到的目标。

以上计算仅仅是一个人,如果双方结合有了家庭,并且双方都是按照以上既定目标行动,那么即使未来家庭会增加孩子方面的支出,但是另一个人多出来的被动性收入也足够应付了。

最后谈一下租金回报率高的房子和增值率高的房子的比较,相对来说,笔者是比较倾向于租金回报率高的房子。从财富自由的角度出发,我们的最终目标是要取得稳定的被动性收入,被动性收入大于日常开支。租金属于被动性收入,而买卖房地产获取资本增值不是。虽然租金和房地产价格有涨有跌,但是一般来说,租金变化率要小于房产价格变化率,所以对于想要尽快实现财富自由的人来说,前者要优于后者。

 

作者:Jay Huang

关键词阅读: 房地产   投资   财富自由   

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